楼市“断”3条腿，房地产3驾马车都“没了”
支撑房地产企业发展的，主要有3个方面（可以非常贴切地形容为三条腿），第一是销售、第二是房价、第三是资金流。这三个方面缺一不可。这3条腿相互影响，一荣俱荣一损俱损。对于前几天，有相关的楼市专家指出了，现在的楼市有2驾马车，那就是销售和房价，在房地产快速发展的时代里，这2驾马车都曾经体现过价值，但是如今不一样，现在这两驾都有点偃旗息鼓的样子，一方面是调控之下，房价比较平稳，另一方面受到风波的影响，整体的销售下滑；
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这样的分析是不够全面的，房地产本身就是一个市场化的产物，主要是受到了商品经济的影响，在量价齐涨的其概况，自然发展比较迅猛，但是我们也应该更加清楚，在我国的大环境下，还会有一只无形的手在干预，往往这也之手的效果也会更加明显，且不容忽视，如果看不清这只无形的手，很容易产生错误的判断。
那么这只无形的手是怎么调控楼市呢？首先四限就不说了，最关键还是如何抓住房地产的命脉——现金流才是最主要的，水放得越多，房地产发展就越快，一旦这个阀门被锁死了，那么越来越多的房企就会难过，甚至只能挥手说再见。
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在过去的10多年里，房地产处于需求侧，所以销量大增，在买涨不买跌的情况下，房价高涨不止，在此基础上形成了地方土地财政的依赖性，只要经济稍有下行迹象，地方很容易给楼市放水，再度促进销售和房价回升。可以说，在过去多方面积极的因素影响下，房地产的3条腿跑得飞快，如同百米冲刺一般。
进入2020年，为啥诸多房地产企业感觉过得很艰难呢？最主要的原因是楼市的“3条腿”都断了。
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01房地产销售达到冰点
在房地产销售方面，下滑达到40%-50%。根据国家统计局数据，在2020年1—2月份，全国商品房累计销售达8475万平方米，看似很高的数据其实同比下滑39.9%。商品房住宅降幅达39.2%（销售额8203亿元，降幅为35.9%），办公楼降幅达48.4%，商业房产下滑达46.0%。
根据克尔瑞数据显示，2月份的房地产影响对大，34家千亿级规模的房企销售累计2414.93亿元，比上个月下降40.18%（1月份34家房企销售规模为4037.21亿元），在这其中，有31家房企销售下滑严重，例如万科2月销售达280.3亿元，同比降幅为35.1%；只有3家千亿级房企销售继续微涨。
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02房价断崖式下滑
房价稳中有跌，下行迹象明显。在2月份70个大中城市房价中，下跌城市城市数量快速增加，有23个城市房价下跌，上涨的城市数只有21个（环比上月减少了近50%，1月份上涨城市47个），19个城市的新房成交达成量为零状态，24个城市二手房零成交。
在房地产市场，有这么一条买房的经典理论“房价不涨便是跌”，在房地产成交量下行的状态下，房价自然影响很大。所以，最近以来，房地产信息中最常见的是“房价下跌50万依然没人买”和“楼盘打折4000元/平米，还是卖不掉”。
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03债务难，现金流困难
现金流短缺。根据中华网财经数据显示，在2020年房地产行业债务到期1.46亿元，特别是7月份偿债金额最高达到1490亿。
另外，根据Wind数据，我国房企们在2020年信用债到期2095.7亿元，公募债、私募债分别达到46.1%和34.8%。一方面房企们需要承担还债压力，另一方面现在销售降到零状态，这是一个悖论。根据公开数据显示，房企们的还债高峰期是在2020年的3月、7月到10月。所以我们才见到了不少城市房协们呼喊着“放开楼市”，因为现金才是命脉。
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所以在面对销售为0，房价下降的情况下，如果房地产企业们的资金充裕，现金流活跃，那么依然会有转型的可能和生存空间，如果以上的3架马车都没了，那么结果是可想而知的。特别是第三条腿尤为重要，而在19年和20年，国家两次释放信号，在房住不炒的大背景情况下，资金不可能流向房地产市场。
面对楼市看空、看跌的情况，国家一锤定音，官媒经济日报撰文《楼市要崩盘？当心被忽悠了！》给出了直接回应，通过需求和购买力两方面表达了对于房地产市场的发展信心。
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